コラム
マンションの寿命は100年もつのか？
マンション適正管理サポートセンターでは、マンションの適正な管理を支援し、建物の長寿命化を推進しています。本記事では、マンションの耐久性と長寿命化のポイントについて詳しく解説します。
1. マンションの構造と耐久性
マンションの寿命は主にその構造によって決まります。
- 鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）
- 耐久性が高く、適切なメンテナンスを行えば100年以上の使用も可能です。
- 国土交通省の調査によると、RC造の建物の平均寿命は約68年ですが、適切な管理で120年～150年もたせることが可能とされています（国土交通省）。
- 都市再生機構（UR）の研究によると、適切なストック改修技術を活用することで、RC造マンションの長寿命化が可能であると示されています（UR都市機構）。
- UR都市機構が発行する修繕等実施基準では、計画的な修繕と技術基準の導入により、既存マンションの耐久性を大幅に向上させることが可能であるとしています（UR都市機構 修繕等実施基準）。
- 耐久性をさらに高めるためには、高強度コンクリートや最新の耐震技術を採用した建物が有利といえます。
- プレハブ・木造マンション
- これらの構造は耐久性が低く、100年維持するのは困難です。
- 特に木造建築はシロアリ被害や腐食が進行しやすく、定期的な防蟻処理や補修工事が必須となります。
2. 長寿命化のカギは「適正管理」
マンションが長く使えるかどうかは適正な管理と計画的なメンテナンスにかかっています。
- 定期的な大規模修繕（12～15年ごと）
- 外壁や防水工事、給排水管の更新などを計画的に実施します。
- 特に外壁のひび割れや防水機能の劣化は放置すると建物全体の耐久性を低下させるため、早期発見・対応が求められます。
- UR都市機構の修繕等実施基準によると、適切な修繕計画の策定が長寿命化に不可欠とされています。
- 設備更新（エレベーター・電気設備など）
- 設備の寿命を考慮し、適切な更新を行うことが必要です。
- 給水・排水設備も重要で、古い配管は赤錆や漏水の原因になるため、耐久性の高いステンレス配管などへの交換が推奨されます。
適正管理を実施することで、建物の寿命を大きく延ばすことが可能です。
3. 耐震基準と法改正の影響
日本のマンションは1981年の新耐震基準以降、より耐震性の高い設計になっています。
- 1981年以前の旧耐震基準の建物は、耐震補強工事をしないと寿命が短くなる可能性があります。
- 建築基準法の改正により、将来的に建替えが求められる場合もあります。
- 近年の地震では、耐震性の不足した建物が倒壊のリスクを抱えていることが明らかになっています。
- 100年以上の耐久性を目指す場合、最新の耐震補強技術や免震構造の導入が有効です。
4. マンション管理組合の役割
管理組合の運営が適切であるかどうかも、マンションの寿命に大きく影響します。
- 修繕積立金が十分にあるか
- 修繕計画が適切であれば、建物を長持ちさせることが可能。
- 積立金の不足は、適切なメンテナンスの実施を妨げる要因となります。
- 管理組合が機能しているか
- 住民の意識が高く、適正な維持管理が行われているかが重要。
- 管理組合が適切に機能しない場合、必要な修繕が先送りされ、結果的に建物の劣化が進行する可能性があります。
マンション適正管理サポートセンターでは、管理組合の適切な運営支援やアドバイスを行っています。
5. 100年維持するためのポイント
- 定期的な修繕・メンテナンスを怠らない
- 耐震補強・設備更新を計画的に行う
- 管理組合が適正に機能し、修繕積立金を確保する
- 法改正や耐震基準の変化に対応する
- 外壁・給排水管の点検を定期的に実施
- 居住者が長期的な視点で資産価値を守る意識を持つ
まとめ
マンションは適正な管理と修繕を行えば100年以上維持可能です。
しかし、日本では 築50～70年で建替え になるケースが多く、実際に100年以上使われているマンションはまだ少数です。マンション適正管理サポートセンターでは、長寿命化を実現するためのサポートや情報提供を行っております。
参考文献
- 国土交通省調査：「RC造の建物の平均寿命は約68年だが、適切な管理で120年～150年もたせることが可能」(国土交通省)
- ノムコム：「100年以上使用されたマンションは日本ではまだ少ない」(ノムコム)
- UR都市機構：「UR賃貸住宅の長寿命化に関する計画」（UR都市機構）
- UR都市機構 修繕等実施基準：「修繕等実施基準 令和6年4月版」:（UR都市機構）
マンションを長持ちさせるために、適正な管理を心がけましょう！